Der Kauf einer Immobilie in Portugal ist ein relativ unkomplizierter Prozess, wenn Sie die wichtigsten hier aufgeführten Punkte beachten.

Sie haben IHRE Immobilie gefunden, und was nun?

Steuernummer

Bevor Sie in Portugal eine Immobilie erwerben oder ein Bankkonto eröffnen, benötigen Sie eine Steueridentifikationsnummer (Número Fiscal de Contribuinte). Diese beantragt und erhält man direkt beim örtlichen Finanzamt (Repartição de Finanças) unter Vorlage eines Ausweisdokuments (Personalausweis oder Reisepass) und Angabe einer Adresse, die als offizielle Steueradresse genutzt werden kann.

Der nächste Schritt ist natürlich ein Kaufangebot zu machen. Wir empfehlen neben dem Preis so viele Informationen wie möglich an den Verkäufer zu geben, damit dieser sobald wie möglich reagieren bzw. ein realistisches Gegenangebot machen kann.

Sie sollten den Verkäufer auf alle Falle darüber informieren, in welchem Zeitraum Sie den den Immobilienkauf abschliessen können und möchten und ob Sie eine Kaufpreisfinanzierung benötigen.

Ihr Angebot sollte zuerst mit Ihrem Makler besprochen werden - dieser kennt in der Regel den Eigentümer sehr gut und kann Ihnen dabei helfen, einen guten Deal auszuhandeln, der für beide Seiten akzeptabel ist.

Wenn Sie sich für eine Immobilie entschieden haben und der Verkäufer Ihr Kaufangebot akzeptiert hat, sollten Sie zuallererst immer einen qualifizierten Rechtsanwalt aufsuchen, der Sie umfassend beraten sollte und alle Ihre Fragen ausführlich beantwortet.

Prüfung der Immobilie

Ihr Rechtsanwalt wird alle Hausdokumente des Verkäufers anforden, prüfen und in Abstimmung mit Ihnen die Ausarbeitung eines Vorvertrages beginnen. Die Vergütung der juristischen Beratung liegt zwischen 1% und 1,5% des Kaufpreises.

Bei seiner detaillierten Prüfung wird er insbesondere die folgenden Arbeiten vornehmen:

  • Überprüfung der offiziellen Hausdokumente
  • Klärung von steuerrechtlichen Fragen
  • Überprüfung der Lastenfreiheit der Immobilie

 

Wichtige Dokumente beim Immobilienkauf

Numero de Contribuinte - Portugiesische Steuernummern aller Vertragsparteien: Beim Kauf einer Immobilie müssen die Käufer eine Steuernummer in Portugal beantragen.

Ausweise/ Pässe - Identifikation der Vertragsparteien: Zur Identifikation der Vertragsparteien muss ein gültiger Personalausweis vorliegen. Alternativ können sich natürliche Personen auch mit einem gültigen Reisepass ausweisen.

Certidão do registo predial - Der Grundbuchauszug kann entweder direkt bei einem beliebigen Grundbuchamt (Conservatória do Registo Predial) oder per Internet beantragt werden kann. Dieser darf nicht älter als sechs Monate sein.

Caderneta Predial - Finanzamtsauzug der Immobilie : Die sogenannte caderneta predial bekommt man beim Finanzamt (serviço de finanças). Aus ihm ergeben sich die wichtigsten Daten des Grundstücks, wie Lage, Größe und Bebauung. Dieses Dokument beschreibt auch den Steuerwert der Immobilie, nachdem die jahrliche Grundsteuer bemessen wird.

Alvará de utilização - Bei jeder Art von Gebäude gibt eine Nutzungsbescheinigung: Diese nennnt man Wohnlizenz (alvará de utilização oder auch lizença de habitação). Die Nutzungsgenehmigung wird von der Gemeinde erteilt. Sie wird nur dann erteilt, wenn festgestellt wird, dass das Gebäude in Übereinstimmung mit dem von der Gemeinde genehmigten Architekturprojekt übereinstimmt. Eine wichtige Ausnahme von der Pflicht, im Besitz einer Nutzungsbescheinigung zu sein, besteht bei Gebäuden, die vor dem 7. August 1951 errichtet wurden. In diesem Falle muss eine Bescheinigung der Gemeinde vorgelegt werden, worin diese erklärt, dass das Gebäude vor dem 7. August 1951 errichtet wurde.

Certificado energético - Das Energiezertifikat: Durch das Energiezertifikat (certificado energético) soll sichergestellt werden, dass der Eigentümer beim Verkauf oder bei der Vermietung von Gebäuden einen Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz vorlegt. Der Energieausweis informiert über energetische Mängel des Hauses und zeigt, mit welchen wirtschaftlichen Maßnahmen seine Energiebilanz verbessert werden kann. Der Ausweis gilt für 10 Jahre.

Ficha Tecnica - Ist erforderlich für alle Immobilien, die nach dem März 2004 fertiggestellt wurden. Dieses Dokument beschreibt die Konstruktion der Immobilie und die verwendeten Materialien.

Licença de furo - Bohrlochlizenz: Viele Grundstücke haben ein Bohrloch. Ihre Anwalt wird prüfen ob dieses lizensiert ist.

Procuração - Vollmacht: Beide Vertragsparteien können durch Vollmacht (procuração) einen Vertreter bestellen.

Gutachten - Ein detaillierter Bericht von einem Gutachter ist nicht gesetzlich für den Kauf einer Immobilie in Portugal vorgeschrieben, ist jedoch teilweise bei älteren Immobilien empfehlenswert.

Davon ausgehend, dass alle oben genannten Punkte zufriedenstellend überprüft wurden, kann ein Vertrag zum Kauf aufgesetzt werden ( Vorvertrag)

Vorvertrag - Contrato promessa de compra e venda - Der Anwalt wird nun einen Vorvertrag aufsetzen, der sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer zu unterzeichnen ist. Dieser sollte alle wichtigen Einzelheiten bezüglich der Immobilie enthalten, den Zeitplan für die Zahlung und alle besonderen Bedingungen und Bestimmungen, die von beiden Parteien vereinbart wurden.

Zu diesem Zeitpunkt wird die vereinbarte Anzahlung, normalerweise 10 % des Kaufpreises, an den Verkäufer gezahlt. Käufer und Verkäufer sind ab diesem Zeitpunkt gesetzlich an den Vertrag gebunden. Es sind Strafklauseln in diesem Dokument enthalten, falls der andere Vertragspartner vom Verkauf abspringen sollte, nachdem der Vertrag unterschrieben wurde.

End- / Notarvertrag - Escritura - Der notarielle Kaufvertrag wird im Büro des Notars unterschrieben. Der noch offen stehende Kaufpreis wird zu diesem Zeitpunkt bezahlt und der Notar stellt folglich bezüglich des Kaufgeschäfts die amtlichen Dokumente aus.

Der Zeitraum zwischen dem Vorvertrag und der Unterschrift des notariellen Vertrags kann gemäß den Wünschen von Käufer und Verkäufer variieren. Dieser Zeitraum wird im Vorvertrag festgesetzt, beträgt aber normalerweise zwischen 30-60 Tage.

Grundbucheintragung - Registo Predial - Nachdem die Abwicklung des Kaufs offiziell in die Akten des Notars aufgenommen wurde, wird der Anwalt eine Kopie der Urkunde ausstellen und den Kauf beim Grundbuchamt eintragen. Jetzt ist es formell, dass der Käufer der gesetzliche Eigentümer der Immobilie ist.

 

Welche Steuern und Kosten fallen bei einem Immobilienerwerb neben den Anwaltskosten an?

IMT - Grunderwerbsteuer

Vor dem Abschluss der Endvertrages ist der Käufer verpflichtet, eine Grunderwerbsteuer IMT beim Finanzamt zu zahlen. Der Steuersatz varriiert nach dem Kaufpreis der Immobilie (aufsteigende Skala) und beträgt max. 6% für Wohnimmobilien (siehe Steuer-Tabelle).

Stempelsteuer

Darüber hinaus ist eine so genannte Stempelsteuer (imposto do selo) von 0,8% zu bezahlen. Wenn die Immobilie finanziert wird fallen weitere 0,6 % vom Hypothekenwert an.

Notargebühren

Diese Gebühren sollten eigentlich 1.000 Euro nicht übersteigen.

 

Die vorliegenden Informationen wurden nach bestem Wissen zusammengestellt und werden laufend aktualisiert, trotzdem können sie nicht als Ersatz für fachlichen Rat angesehen werden. Wir übernehmen keinerlei Verantwortung für mögliche Fehler oder Auslassungen.